전세 vs 월세 비교
전세대출 이자, 월세, 그리고 보증금에 묶이는 내 돈의 기회비용까지 더해 실제로 어느 쪽 부담이 작은지 비교합니다.
- ✓ 기준금리 3% (2026-10-22)
- ✓ 법정 전환율 상한 5%
- ✓ 입력값 저장 안 함
전세
= 3억원
= 2억원
월세
= 2,000만원
= 100만원
0원
보증금으로 묶이는 내 돈의 '기회비용'을 계산할 때 씁니다
한 달로 환산한 실제 부담 차이
전세가 월 13만원 덜 들어요
계약 기간 24개월 동안 약 320만원 차이
- 전세 월 부담
- 92만원
- 월세 월 부담
- 105만원
1년 비용 내역
- 전세: 대출이자8,000,000원
- 전세: 내 돈 기회비용3,000,000원
보증금 중 내 돈 × 예금금리
- 월세: 월세 12개월12,000,000원
- 월세: 대출이자 + 기회비용600,000원
예금금리가 5.00%일 때 두 방식의 부담이 같아집니다. 금리가 이보다 높아질수록 내 돈이 더 많이 묶이는 전세가 불리해집니다.
법정 전환율 상한 5%로 본 적정선 (기준금리 3% + 2%)
- 보증금 차이를 월세로 바꾸면월 1,166,667원
집주인이 받을 수 있는 최대 월세 기준. 이보다 높은 월세는 계약 중 전환 시 법정 상한을 넘을 수 있습니다.
- 이 월세를 전부 보증금으로 바꾸면2억 6,000만원
같은 집을 전세로 돌렸을 때의 대략적인 보증금
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자주 묻는 질문
전세 사기가 걱정되면 무엇을 확인하나요?
계약 전에 등기부등본으로 집주인과 근저당을 확인하고, 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입이 되는지 알아보세요. 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 바로 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이 계산기는 비용만 비교하고 안전성은 판단하지 않습니다.
금리가 오르면 전세와 월세 중 뭐가 유리해지나요?
전세대출 금리와 예금 금리가 오르면 전세의 이자 부담과 기회비용이 커져 월세가 상대적으로 유리해질 수 있습니다. 계산 결과의 '두 비용이 같아지는 예금금리'를 보면 어느 금리부터 유리한 쪽이 바뀌는지 알 수 있습니다.
기회비용이 무엇인가요?
보증금으로 묶인 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자입니다. 실제로 나가는 돈은 아니지만, 전세는 큰돈이 묶이기 때문에 이를 함께 따져야 공정하게 비교할 수 있습니다.
전월세 전환율 상한은 얼마인가요?
연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 값입니다(주택임대차보호법 시행령 제9조). 기준금리 3.00%(2026년 10월) 기준 연 5%입니다. 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다.
월세 세액공제는 누가 받을 수 있나요?
무주택 세대주인 근로자로 총급여 8천만원 이하면 낸 월세의 15%, 5,500만원 이하면 17%를 연말정산 때 돌려받습니다. 월세는 연 1천만원까지 인정되며, 주택 요건도 확인해야 합니다(조세특례제한법 제95조의2).
계산 기준과 주의사항
- 비용 = 대출이자 + 월세 + 보증금 중 내 돈 × 예금금리(기회비용). 기회비용은 실제로 나가는 돈은 아니지만, 그 돈을 예금했다면 받았을 이자입니다.
- 보증금↔월세 법정 전환율 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 값입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리는 2026-10-22 금융통화위원회 결정 3% 기준이며, 바뀌면 업데이트합니다.
- 법정 전환율 상한은 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 새 계약의 월세는 시장에서 정해집니다.
- 월세 세액공제(조세특례제한법 제95조의2): 무주택 세대주 근로자, 총급여 8천만원 이하 15%·5,500만원 이하 17%, 월세 연 1천만원까지. 실제로는 낸 세금보다 많이 돌려받지 못하며, 주택 규모·가격 요건도 있습니다.
- 중개보수, 보증보험료, 이사비, 관리비, 전세대출 이자 소득공제는 넣지 않았습니다.
- 확인일 2026-10-27.
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