1주택 양도소득세 계산기
집 한 채를 팔 때 세금이 나오는지, 나온다면 얼마인지 장기보유특별공제까지 반영해 계산해요.
- ✓ 법령 확인일 2026-10-31
- ✓ 일시적 2주택 기한
- ✓ 장기보유 공제 표
= 15억원
= 5억원
= 1,000만원
🏠🏠 이사하느라 잠시 2주택이면? (일시적 2주택, 선택)
낼 양도소득세 (지방세 포함)
4,735,500원
양도차익 9억 9,000만원
- 과세 대상 차익
- 1억 9,800만원
- 장기보유 공제
- 80%
계산 내역
- 12억 넘는 부분만 과세198,000,000원
양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격
- 장기보유특별공제 (80%)− 158,400,000원
1주택: 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%(각 최대 40%, 3년 보유·2년 거주부터)
- 기본공제− 2,500,000원
- 과세표준37,100,000원
- 양도소득세4,305,000원
6~45% 누진세율
- 지방소득세 (10%)430,500원
🔍 12억 넘는 집: 양도차익 990,000,000원 × (판 가격 15억원 − 12억) ÷ 판 가격 = 198,000,000원만 세금 계산에 들어가요. 장기보유특별공제도 이 금액에만 적용돼요.
📋 장기보유특별공제 표 (소득세법 제95조)
| 기간 | 1주택 보유 | 1주택 거주 | 그 밖에 |
|---|---|---|---|
| 2년 | — | 8% | — |
| 3년 | 12% | 12% | 6% |
| 5년 | 20% | 20% | 10% |
| 7년 | 28% | 28% | 14% |
| 10년 | 40% | 40% | 20% |
| 15년 이상 | 40% | 40% | 30% |
1주택 표(표 2)는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했을 때 보유·거주 공제율을 더해요(최대 80%). 그렇지 않으면 ‘그 밖에’(표 1, 최대 30%).
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자주 묻는 질문
새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 됐어요. 비과세 받을 수 있나요?
지금 집을 산 지 1년 이상 지나서 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 3년 안(새 집 살 때 두 집 모두 조정대상지역이면 2년 안)에 지금 집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조제1항, 2026-09-30 개정). 지금 집이 2년 보유 등 요건도 채워야 합니다. 계산기의 '일시적 2주택'에 날짜를 넣으면 언제까지 팔아야 하는지 알려 줍니다.
12억 넘는 집은 전부 세금을 내나요?
아닙니다. 1세대 1주택이면 양도차익 중 12억원을 넘는 비율만큼만 과세합니다(양도차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격). 거기에 보유·거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용합니다(소득세법 제89조·제95조).
12억원 넘으면 전체에 세금이 붙나요?
아닙니다. 1세대 1주택이면 양도차익 중 12억을 넘는 비율만큼만 과세합니다. 15억에 팔면 차익의 5분의 1만 과세 대상입니다.
필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 샷시·확장 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수리비는 보통 빠집니다.
계산 기준과 주의사항
- 1세대 1주택(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)은 12억원 이하면 비과세, 넘으면 12억 초과 비율만큼만 과세합니다.
- 장기보유특별공제: 1주택은 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%(각 최대 40%, 3년 이상 보유·2년 이상 거주), 그 밖에는 3년부터 1년당 2%(최대 30%).
- 근거: 소득세법 제89조(12억원 초과 고가주택 제외), 제95조(장기보유특별공제 표 1·표 2), 제103조(기본공제 250만원), 제104조(보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%) — 현행 소득세법(시행 2026-01-01) 원문 확인 2026-10-31.
- 일시적 2주택: 소득세법 시행령 제155조제1항(2026-09-30 개정, 현행 시행령 원문 확인 2026-10-31) — 종전 주택 취득 1년 뒤 새 주택 취득, 새 주택 취득일부터 3년(새 주택 취득 때 두 집 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택 양도. 조정대상지역 공고 전 계약 예외 등은 따로 확인하세요.
- 다주택 중과·상속주택·분양권·조합원입주권 등은 이 계산기로 판단할 수 없습니다. 실제 신고 전 세무사와 확인하세요.
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